미국 투자이민 프로젝트 꼭 체크할 것들

미국 영주권 프로젝트에 대해 법률적인 사항 및 경제적인 관점에서 일정한 기준에 따라 분석적 검토를 하는 Due Diligence(이하 ‘실사‘)를 할 때, 투자 프로젝트에서 가장 중요하게 볼 내용이 무엇인지 법률, 금융, 사업성, 회계 부문 전문가들의 조언을 통해 알아본다.

앞서 담보권에 관한 내용을 설명했기에 이를 제외하고 건설 대출과 프로젝트의 개발 목적, 출구전략, 충분한 고용창출 여부 확인 순으로 설명하기로 한다.

건설 대출(Senior Loan, Construction Loan) 내용 검토
흔히 “PF”(Project Finance)라고 말하는 건설 대출이란 프로젝트의 건설 계획을 바탕으로 은행이 개발사(프로젝트)에게 대출한다는 계약서이다. 건설 대출 승인은 EB-5 투자자에게도 두 가지의 큰 의미를 가진다.

첫째, 은행이나 캐피탈사에서 프로젝트를 담보로 대출을 받았다는 것은 그 프로젝트의 성공률이 확실하다는 것이다. 일반적으로 은행은 확신 없이 건설 대출을 제공하지 않는다. 이 점은 투자자가 확인해야 할 사항(실사)을 은행에서 이미 확인했을 것이기 때문에 어느 정도 안전하다고 할 수 있다.

둘째, 건설 대출을 해준 은행은 EB-5 투자자의 의사와 상관없이 언제나 1순위 담보권자라는 것이다. 그래서 은행은 EB-5 투자자 보다 우선적으로 변제를 받는다.

흔히 건설 대출은 은행이 개발사(프로젝트)에게 돈을 빌려준 은행과 개발사의 계약이기 때문에 EB-5 투자자와 상관없을 것이라고 생각할 수 있지만 그렇지 않다. 왜냐하면 은행은 제1순위 담보권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라 EB-5 투자자의 권리를 제한할 수도 있으며, 투자자의 동의 없이 개발사에게 추가로 대출을 해 줄 수도 있고 추가 대출 또한 제1순위가 되어 투자자의 권리에 악영향을 주기 때문이다.

이런 점에서 EB-5 투자자는 건설 대출계약서 또한 철저히 검토하여 권리침해 여부를 확인해야 한다.

프로젝트의 개발 목적과 위치 확인
프로젝트가 성공하기 위해서는 프로젝트와 관련된 모든 요소들을 조사해야 하겠지만 EB-5 투자자는 일반적으로 투자를 통해 수익을 얻고자 하는 것 보다 미국영주권 취득과 원금상환을 목적으로 하기 때문에 당연히 프로젝트의 수익성보다는 안전성을 중요시 해야 한다.

부동산 투자에 있어 가장 중요한 점은 해당 부동산의 위치(Location)인데, 이는 주거용이든 상용이든 모두 적용된다. 상용 부동산 투자는 임대의 가능성과 주된 임차인(Anchor Tenant) 및 다른 임차인이 중요하며, 임대율(rental rate) 혹은 공실 율도 상용 건물 투자에 중요 인자로 꼼꼼히 확인해야 한다.

투자금 반환(Return Of Investment Capital) 또는 출구전략(Exit Plan)
미국 영주권 취득과 투자금 반환은 투자이민 실사에 있어서 가장 중요한 요소이다. 특히 미국투자이민에서 투자자의 “투자금은 영구 영주권이 승인 될 때까지 투자(반드시 위험한 상태)가 유지되어 있어야 한다(Investment must be “at risk” until I-829 petition is approved)”는 규정이 있기 때문에 “투자금에 대한 보장”을 하면 안되며, 그런 내용이 있다면 문제가 있는 프로젝트라고 할 수 있다.

보통 출구전략으로 프로젝트가 완성되면 매도나 재대출을 받아 투자금을 상환 한다는 계획을 제안한다. 이런 경우 대부분 감정평가서(Appraisal)를 기준하여 투자금 반환 또는 출구전략으로 제시하는데, 감정평가서 자체에 관한 실사도 필요하다.

마지막으로 충분한 고용창출(Creation Of Employment)확인
고용창출 자료의 신뢰성을 확인하기 위해서는 자료가 누구(대부분 경제학자)에 의해서 어떤 방법으로 간접 고용창출이 되었는지를 확인해야 한다. 간접 투자이민에서는 직접 투자이민에서의 직접 고용창출(W-2 Payroll)과 달리 간접 고용창출을 인정하고 있다. 간접 고용창출이란 프로젝트로 인해 직접 고용창출 된 것뿐만 아니라 이를 통해 주변의 인구 증가나 경제적 효과를 나타낸 것이다.

중요한 점은 미국 이민국(USCIS)이 인정하는 고용창출방식(RIMS II: 유동인구를 기준으로 산출한 방식) 사용 여부를 확인하는 것이다. 이 부분을 확인하기 해서는 경제효과분석(Economic Impact Analysis)을 반드시 검토해야 한다.

[출처: 중앙일보]

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